Przepis art. 15ze ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: „ustawa antykryzysowa”) należy do szeregu regulacji, mających na celu zminimalizowanie skutków epidemii dla przedsiębiorców. Wprowadzając niniejszy przepis, ustawodawca działał z zamiarem ingerencji w stosunki cywilnoprawne pomiędzy wynajmującymi a najemcami powierzchni w wielkopowierzchniowych budynkach handlowych. Jednakże literalne brzmienie niniejszego przepisu przysparza stronom umów najmu lokali w centrach handlowych wiele wątpliwości.

Zgodnie z art. 15ze ust. 1, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Natomiast aby zdarzenie opisane w ust. 1 mogło się spełnić, w ust. 2 wskazano dla najemcy wymóg - w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu handlu powinien on złożyć wynajmującemu ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres jednakowy do tego, przez jaki obowiązywał niniejszy zakaz, przedłużony dodatkowo o 6 miesięcy.

Za koncepcją takiego rozwiązania stało założenie o wyrównaniu wynajmującym strat finansowych, będących skutkiem epidemii poprzez umożliwienie im świadczenia usługi najmu przez okres dłuższy od pierwotnie umówionego. Jednocześnie po stronie najemców pojawiła się istotna oszczędność w postaci braku obowiązku zapłaty czynszu za okres lockdownu. Pomimo wielu wątpliwości związanych z użyciem terminu „wygasają” w innym znaczeniu niż zazwyczaj stosowane w języku ustawodawcy i prawników, brzmienie przepisu art. 15ze wydaje się być skuteczne i w miarę zrozumiałe w przypadku, gdyby w czasie trwania epidemii wystąpił jednorazowy zakaz prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m². Tymczasem w rzeczywistości miały miejsce już trzy lockdowny a niestabilna sytuacja związana z COVID-19 sprawia, że nie możemy wykluczać kolejnych.

Stosowanie wykładni językowej art. 15ze ustawy antykryzysowej oznaczałoby, że po zniesieniu każdego z czasowych zakazów handlu, aby skorzystać ze zwolnienia z zapłaty czynszu, najemca musiałby przedstawić wynajmującemu ofertę przedłużającą umowę o okres kolejnego lockdownu i 6 miesięcy. Biorąc pod uwagę okoliczności epidemii mającej wpływ na pogorszenie się sytuacji gospodarczej większości przedsiębiorców i utraty przez nich płynności finansowej, wydłużenie okresu obowiązywania umowy (na podstawie której najemca bardzo często uiszcza wysokie opłaty związane z lokalem) na warunkach dotychczasowych na tak długo, pomimo wpływu epidemii na odwiedzalność galerii handlowych i osiągane obroty z handlu, może przynieść najemcom rezultaty inne niż pierwotnie zakładane przez ustawodawcę. Wskutek petycji z dnia 20 listopada 2020 r. złożonej w sprawie pomocy dla najemców centrów handlowych, Minister Rozwoju, Pracy i Technologii w odniesieniu do budzącego wątpliwości przepisu ustawy, stwierdził, że złożenie oferty przedłużenia umowy o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy może nastąpić więcej niż jeden raz w okresie epidemii czy stanu zagrożenia epidemicznego i aktualizuje się po każdym wprowadzaniu, na podstawie przepisów prawa, zakazu prowadzenia danej działalności.[1] Jest to stanowisko, które zdecydowana większość najemców uważa za nieadekwatne do kryzysowej sytuacji, w której się znaleźli. Podkreślenia wymaga, że informacja o sposobie rozpatrzenia petycji nie może być rozumiana jako obowiązująca interpretacja przepisów prawa.

W naszej ocenie, właściwa interpretacja na gruncie art. 15ze ustawy antykryzysowej, powinna prowadzić do konkluzji, że złożenie przez najemcę oferty woli przedłużenia umowy o okres obowiązywania pierwszego lockdownu przedłużony o 6 miesięcy powoduje, że przy każdym następnym lockdownie każda kolejna oferta powinna przedłużać umowę wyłącznie o okres, na który został ustanowiony zakaz handlu, w celu doprowadzenia do definitywnego wygaśnięcia zobowiązań z umowy najmu także w sytuacji kolejnych przypadków zamykania centrów handlowych. Dlaczego?

- użyte w treści przepisu pojęcie „zakazu prowadzenia działalności”, powinno być rozumiane jako całościowy, generalny zakaz prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², ustanowiony na mocy właściwych przepisów w okresie trwania stanu epidemii, na który złożą się wszystkie czasowe zakazy handlu wprowadzone w jego trakcie;

- przepisy art. 46 i 46b ustawy z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi, upoważniają do wydawania rozporządzeń w zakresie „czasowych ograniczeń określonych zakresów działalności przedsiębiorców” – w związku z tym rozróżnieniem, dopiero wszystkie „czasowe ograniczenia” wydane na podstawie rozporządzeń powinny łącznie składać się na „zakaz”, o którym mowa w art. 15ze ustawy antykryzysowej;

- stan epidemii nie został odwołany i aktualnie ciężko przewidzieć kiedy to nastąpi, dlatego nie można określić zamkniętego katalogu czasowych ograniczeń związanych z zakazem handlu w centrach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²;

- w art. 15ze użyto pojęcia „zniesienie zakazu”, natomiast nie znajdziemy go w żadnym z dotychczas wydanych rozporządzeń wprowadzających kolejne lockdowny, wobec tego wraz z utratą mocy obowiązującej niniejszych aktów prawnych formalnie ustawały jedynie czasowe ograniczenia prowadzenia działalności, a nie zakaz o którym mowa w art. 15ze;

- w momencie przygotowywania projektu ustawy antykryzysowej, ustawodawca zapewne optymistycznie wiązał obowiązek złożenia oferty, o której mowa w art. 15ze ust. 2, ze zniesieniem zarówno zakazu jak i odwołania stanu epidemii zakładając, że zdarzenia te będą ze sobą powiązane i nastąpią jednocześnie;

- interpretacja przedmiotowego przepisu zakładająca, że obowiązek złożenia przez najemcę oferty aktualizuje się po każdym uchyleniu czasowych ograniczeń związanych z zakazem handlu, byłaby dodatkowo niezgodna z zasadą sprawiedliwości społecznej wynikającą z art. 2 Konstytucji RP – ponowna konieczność złożenia oferty dotyczącej zamknięcia centrów handlowych np. na okres kilku tygodni, która miałaby dodatkowo przedłużać umowę o kolejne 6 miesięcy byłaby sprzeczna z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy najemca wcześniej dokonał takiej czynności.

Przedstawiona powyżej argumentacja stanowi racjonalne podejście do brzmienia przepisów ustawy antykryzysowej i okoliczności faktycznych związanych z epidemią. Jednakże w przypadku sporu pomiędzy wynajmującymi a najemcami lub osobami użytkującymi powierzchnie handlowe, to sąd będzie zobowiązany do rozstrzygnięcia powstałych rozbieżności oraz oceny niewiążącego stanowiska zaprezentowanego przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii.

Z uwagi na nieadekwatność wprowadzonej i ukształtowanej w niejasny sposób regulacji, ustawodawca z pewnością powinien dokonać interwencji w zakresie brzmienia budzących wątpliwości przepisów ustawy antykryzysowej – dopóki to nie nastąpi, praktyczne zastosowanie przepisów zawsze będzie wiązało się z trudnościami.