Najemca lokalu użytkowego w centrum handlowym przed podpisaniem umowy najmu, powinien przeanalizować wiele kwestii związanych z najmem. Najważniejszą są oczywiście opłaty. Kwestia czynszu była omówiona w poprzedniej publikacji, jednak niestety nie jest to jedyna opłata po stronie najemcy. Lokal znajduje się w centrum, które przypomina żyjący organizm. Związane są z tym ogromne koszty. Z reguły koszty te ponoszą najemcy.

Koszty wspólne są to koszty nie będące indywidualnymi kosztami lokalu najemcy, a będące kosztami funkcjonowania całego centrum. Są to koszty bieżącego funkcjonowania centrum, koszty mediów, opłaty publiczno-prawne oraz koszty zarządzania i administracji centrum. Warto wspomnieć, iż do zapłaty tych kosztów są najczęściej zobowiązani nie tylko najemcy lokali o największej powierzchni, ale także prowadzący działalność w centrum na małych wyspach lub w tymczasowych kioskach. Najlepszą praktyką w tym względzie jest sytuacja, kiedy koszty te zostały już w umowie wkalkulowane w czynsz, jednak  zdarza się to bardzo rzadko. W praktyce koszty te stanowią kolejną opłatę, jaką uiszcza najemca lokalu w centrum handlowym.

Opłaty publicznoprawne

Opłaty publicznoprawne to w szczególności podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego, czynsz z tytułu dzierżawy gruntu, opłaty notarialne i opłaty za czynności wieczystoksięgowe, podatek katastralny, opłata adiacencka oraz planistyczna. W grę mogą wchodzić także koszty związane z ubezpieczeniem centrum handlowego oraz podatek dochodowy. Katalog tych opłat jest całkiem pokaźny. Wątpliwość budzi nie tylko sama ich ilość, ale także fakt, czy rzeczywiście ryzyko zmiany prawa i tym samym wysokości podatków i innych danin są ryzykiem obciążającym najemcę. Dobrą praktyką jest, by te opłaty zostały wkalkulowane w czynsz, ewentualnie, aby ryzyko zmiany ich wysokości obciążało obie strony. Umowa, w której opłaty te stanowią oddzielne koszty, powinna więc zwrócić uwagę najemcy.

Media, konserwacja, ochrona i inne

Najkorzystniejsza jest sytuacja,  gdy najemca sam wybiera dostawcę mediów do swojego lokalu i z nim się rozlicza, lub gdy umowa jest skonstruowana w taki sposób, że najemca uiszcza wynajmującemu równowartość zużytych przez siebie mediów. Media zużywa się także na powierzchniach wspólnych, w czym najemca partycypuje. Kolejne wspólne koszty to także koszt sprzątania, odśnieżania, ochrony i konserwacji. Najlepszą praktyką jest, aby najemcy ponosili te koszty proporcjonalnie, a wynajmujący dołożyli wszelkich starań, by firmy z którymi zawierają umowy o świadczenie tych usług gwarantowały ich najwyższy poziom. Nie można zapomnieć  o marketingu, bo ten koszt także obciąża najemców, są to koszty np. reklamy centrum lub darmowego autobusu dowożącego klientów. Dobrze, aby koszty te stanowiły jedną opłatę. Kolejny koszt to koszt administrowania centrum, najczęściej ta opłata jest już ujęta w czynszu, ale ta kwestia także zależy od sposobu, w jaki skonstruowana jest umowa. Jak widać, katalog opłat związanych z funkcjonowaniem centrum, które mogą stanowić koszty odrębne od czynszu stanowi długą listę. Zatem należy w tym względzie zachować czujność.

Wymienione wyżej opłaty to koszty przykładowe, najczęściej powtarzające się w umowach najmu lokali użytkowych w centrach handlowych. Może ich się pojawić znacznie więcej, jednak na pewno nie powinny to być koszty takie jak  koszty wstępne poniesione w związku z wybudowaniem obiektu lub pozyskiwania nowych najemców. Z uwagi na ich mnogość, umowa powinna gwarantować najemcy możliwość wglądu w dokumentację wynajmującego celem sprawdzenia prawidłowości ich naliczania. Podpisując umowę warto także sprawdzić, w jaki sposób w poszczególnych latach koszty te będą wzrastać. Sposób uregulowania kosztów wspólnych stanowi ważną część umowy, w którą należy się bardzo dokładne wczytać. Pozwoli to uniknąć nieprzewidzianych wydatków w przyszłości.