Umowa najmu w centrum handlowym – zanim przystąpisz do negocjacji 

Galerie handlowe na stałe wpisały się  w krajobraz polskich miast. Polskie centra wymienia się wśród największych w Europie (CH Posnania w Poznaniu), a także wśród najciekawszych w formie (Manufaktura w Łodzi). Także w mniejszych miastach otwierają się niewielkie centra i parki handlowe liczące kilka lub kilkanaście sklepów. Z tego względu coraz więcej mówi się o kwestiach związanych z umowami najmu lokali użytkowych w centrach handlowych.

Media wciąż informują o powstawaniu nowych centrów, których otwarcia stają się wydarzeniami przyciągającymi celebrytów i przedstawicieli różnych branż. Mogłoby się wydawać, że świadczy to o tym, że Polacy chcą kupować jeszcze więcej i częściej.  Nie do końca – wraz z otwarciami nowych obiektów, pustoszeje liczba sklepów w tych już istniejących, są także sklepy sieciowe, które są zmuszone zakończyć działalność na terenie naszego kraju lub po prostu upadają. Taka sytuacja sprawiła, że trudno dziś jednoznacznie przyznać, kto rozdaje karty – wynajmujący powierzchnie czy najemcy. Zrównanie pozycji tych dwóch podmiotów sprawia, że zawarcie umowy najmu stanowi proces skomplikowany i wymagający fachowej wiedzy.

Jak wygląda zawarcie umowy najmu w centrum handlowym?

Naprzeciw siebie stają dwa podmioty: wynajmujący dysponujący najczęściej swoim wzorem umowy najmu oraz najemca, który otwierając swój punkt w centrum handlowym chce, aby przynosił mu jak największe zyski. Wydawałoby się, że interesy tych stron są zbieżne –  przyciągnąć do centrum klientów i zarobić jak najwięcej. W praktyce sprawa nie jest taka prosta. Umowy przypominają często grube księgi – mogą zawierać zarówno ogólne jak i szczegółowe warunki najmu; równie ważną rolę grają załączniki, zawierające np. regulamin centrum czy jego warunki techniczne. Jasne jest więc, że takiej umowy nie podpisuje się od tak – poprzedza to żmudny proces analizy i  negocjacji. Umowy takie znacznie różnią się od zwykłych umów najmu lokali użytkowych. Zawierają szereg postanowień normujących prawa i obowiązki oraz klauzul w odpowiedni sposób ograniczających i rozszerzających odpowiedzialność stron. Postanowienia regulujące płatności to nie tylko kwestia czynszu – trzeba pamiętać także o opłatach eksploatacyjnych i marketingowych. Takich regulacji, które nie znajdują się w standardowych umowach, umowy najmu powierzchni handlowej zawierają dużo więcej.

Dobre i najlepsze praktyki

Umowa najmu powierzchni w centrum handlowym nie została uregulowana w przepisach. Przy tak wysokim poziomie złożoności kwestii, które reguluje taka umowa, trzeba wykazać się fachową i wszechstronną wiedzą, by móc skutecznie negocjować jej warunki tak, by efekty finalny był satysfakcjonujący dla obu stron. Na rynku działają jednak organizacje, których publikacje znacznie ułatwiają poruszanie się najemcy w świecie najmu powierzchni użytkowych. Istnieje Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych, którego celem jest ochrona interesów i praw najemców korzystających z lokali w obiektach handlowych, a także działanie na rzecz zapewnienia równych praw i obowiązków dla najemców i wynajmujących lokali w obiektach handlowych, w szczególności w zakresie zawieranych umów najmu. Jest także Polska Rada Centrów Handlowych, która zrzesza firmy działające w branży nieruchomości handlowych, a jednym z jej głównych celów jest propagowanie najlepszych praktyk w tej dziedzinie. Wychodząc naprzeciw tym potrzebom, PRCH stworzyła Kodeks Dobrych Praktyk, będący wynikiem współpracy zrzeszonych w radzie najemców i wynajmujących. Ma on charakter informatora, w którym zebrano wszelkie wytyczne pomagające w stworzeniu dobrej umowy, respektującej prawa obu storn. PSNPM stworzyło zaś publikację – Najlepsze Praktyki w Umowach Najmu. Publikacja ta zawiera postulaty oraz aktualnie stosowane postanowienia w umowach najmu lokali użytkowych, będące próbą analizy i weryfikacji zasad, jakie funkcjonują na rynku najmu centrów handlowych oraz wypracowania i rekomendacji zasad właściwych. Są to pozycje obowiązkowe przez przystąpieniem do negocjacji, jednak najczęściej nieoceniona jest pomoc prawnika zaznajomionego z opisywaną dziedziną.