Wielu ekspertów uznaje polski rynek centrów handlowych za rynek dojrzały. Za nami prawie dwadzieścia lat intensywnego rozwoju i zbierania doświadczeń, a mimo to trudno mówić o równowadze relacji między najemcami i wynajmującymi. Wydaje się, że już najwyższy czas, aby ustawodawca zdefiniował i unormował umowy najmu w centrach handlowych.

Analizując treść umów najmu funkcjonujących na rynku centrów handlowych, nie sposób uciec od pytania czy ich złożoność, różnorodność regulowanej materii oraz liczba uzgadnianych pomiędzy stronami kwestii nie powoduje, że w istocie mamy w ich przypadku do czynienia nie ze zwykłym najmem, ale z umową nienazwaną (nieuregulowaną przepisami k.c.).

Koncepcja ta pojawia się w ostatnich latach coraz śmielej w publikacjach prasowych i na pewno jest dobrą próbą wyjaśnienia rozlicznych problemów pojawiających się na linii najemca – wynajmujący.

Strony umowy najmu lokalu w centrum handlowym szczegółowo uzgadniają sprawy dalece wykraczające poza materię zwykłego najmu lokalu użytkowego takie jak: kosztowne i pracochłonne inwestycje w adaptację lokalu przez najemcę, konkretne i niemożliwe do samodzielnej zmiany przez najemcę przeznaczenie lokalu (dot. działalności najemcy w zakresie asorytmentu i brandu), powierzenie wynajmującemu przez najemców znaczących kwot na poczet budżetu przeznaczonego m.in. na zarządzanie, bieżące utrzymywanie, reklamowanie działalności centrum. Powyższe i wiele innych zagadnień opisywanych umową skłania do uznania, że nie jest to najem znany z k.c., ale stosunek prawny łączący cechy najmu z innymi rodzajami umów (przede wszystkim o świadczenie usług).

Nadto, w niemal każdym wzorze umowy stosowanym na rynku zaklina się rzeczywistość poprzez wpisywanie w treści, że najemca rozumie, iż za powodzenie jego biznesu odpowiada tylko on, a w przypadku nieosiągania satysfakcjonujących wyników, najemcy nie przysługują żadne roszczenia, gdyż wynajmujący w tej kwestii nie podejmuje wobec najemcy żadnych zobowiązań. Stoi to niejednokrotnie w sprzeczności z działaniami marketingowymi wynajmujących podejmowanymi przed podpisaniem umowy, w których najemcom okazuje się ambitne plany centrum handlowego, zestaw atrakcyjnych dla konsumentów marek mających zagościć w ofercie przyszłego centrum itd. Trudno nie dostrzec w tym działaniu braku konsekwencji po stronie wynajmujących.

Biorąc pod uwagę zasadnicze różnice między umową najmu lokalu użytkowego i umową najmu lokalu użytkowego w centrum handlowym, w zależności od indywidualnego przypadku, najemcy mogą rozważyć podejmowanie różnych kroków w celu ochrony swoich interesów, np.:

– uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu lub podstępu (konieczne spełnienie przesłanek z art. 84, 86 k.c.), np. w sytuacji niskiej komercjalizacji centrum pomimo wcześniejszych zapewnień wynajmującego,

– wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku, gdy spełnione będą warunki z art. 664. § 2. k.c.: „Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”,

– odstąpienie od umowy zgodnie z art. 491. § 1. k.c.: „Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. (…)”

W celu zwiększenia swoich szans na pozytywne rozstrzygnięcie ewentualnego sporu przed sądem, najemcy powinni jednak zadbać o swoje interesy już na etapie negocjacji umowy, w szczególności poprzez usuwanie z jej treści wszelkich ogólnych klauzul wyłączających odpowiedzialność wynajmującego, a najlepiej poprzez wpisanie wprost do umowy postanowień przyznających najemcy określone uprawnienia np. na wypadek niedostatecznej komercjalizacji.

Już po otwarciu centrum bywa czasami, że najemcy nie są zadowoleni z codziennych działań wynajmującego lub wybranego przez niego zarządcy w zakresie zarządzania centrum, jego promocji, utrzymania w czystości etc. Jeżeli w umowie najmu postanowiono, że koszty tych działań pokrywają najemcy, to trudno odmówić im co najmniej prawa do krytyki zauważonych niedociągnięć. Najemcy mają prawo rozliczać wynajmującego z jego obowiązków, które przyjął w umowie najmu (elementy umowy o świadczenie usług) i jeżeli ich nie wykonuje lub robi to niewłaściwie, to najemcom przysługują związane z tym odpowiednie roszczenia, z rozwiązaniem umowy włącznie. Jest tak pomimo często spotykanych klauzul wyłączających odpowiedzialność wynajmującego za niewłaściwe zarządzanie centrum handlowym (sic).

Podsumowując, należy stwierdzić, że centrum handlowe stanowi pewną zorganizowaną, gospodarczą całość i nie można oceniać wykonywania zobowiązań przez strony umowy w oderwaniu od tego oczywistego spostrzeżenia. W związku z tym, że powyższe słowa budzą na rynku kontrowersje, wydaje się zasadny postulat unormowania umowy najmu w centrum handlowym przez ustawodawcę, jak stało się swego czasu np. z umową leasingu. Podejmowane przez środowisko próby samoregulacji (Kodeks Dobrych Praktyk PRCH, Najlepsze Praktyki w Umowach Najmu PSNPH) zapewne byłyby dobrą wskazówką w jakim kierunku mogłaby pójść ewentualna regulacja ustawowa.