W związku ze stale zmieniającymi się okolicznościami towarzyszącymi nam w trakcie pandemii, ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (w dalszej części jako ustawa „covidowa”) doczekała się wielokrotnych nowelizacji, a ta tendencja z pewnością jeszcze nie dobiegła końca. W lutym 2021 r. na naszej stronie ukazał się artykuł dotyczący przepisu art. 15ze ustawy, zakładającego wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań wynikających z umowy najmu powierzchni w dużych obiektach handlowych w trakcie trwania zakazów prowadzenia działalności wskutek złożenia oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy przez najemcę. Jednakże niedługo, wraz z kolejnymi zmianami legislacyjnymi, powyższy przepis, którego brzmienie nie do końca rekompensowało trudną sytuację najemców, zostanie uchylony na rzecz nowego art. 15ze¹.

Z dniem 23 lipca 2021 r. wejdzie w życie art. 15ze¹. Nowa regulacja będzie miała zastosowanie do umów najmu powierzchni handlowych w obiektach powyżej 2000 m², które zostały zawarte przed dniem 14 marca 2020 r. Możliwość składania ofert z art. 15ze zostanie uchylona na rzecz przepisów mających odniesienie do przyszłych, potencjalnych lockdownów. Zgodnie z nowelizacją, wysokość świadczeń (czynszu, opłat związanych z korzystaniem z lokalu itd.) należnych wynajmującemu ulegnie obniżeniu do 20% w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności oraz do 50% w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu. Ustawodawca z góry określił więc wartość obniżenia wysokości czynszu na rzecz wynajmującego. W sytuacji, gdy którakolwiek ze stron umowy będzie kwestionować zasadność dokonanej obniżki, na podstawie ust. 2 omawianego przepisu, redukcji wysokości świadczeń po rozważeniu interesów stron może dokonać sąd.

Kolejnym istotnym dla  najemców przepisem nowelizacji jest art. 7 ustawy o zmianie ustawy covidowej, odnoszący się do brzmienia „starego” art. 15ze ust. 2. Umożliwia on (w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie nowelizacji) uchylenie się od skutków prawnych oferty, której termin na złożenie upływał po 31 grudnia 2020 r., czyli w praktyce najemca może uchylić się od skutków prawnych ofert złożonych wcześniej za okresy 2., 3. i 4. obowiązywania zakazów handlu w galeriach handlowych (o pow. sprzedaży pow. 2000 m²), tj. począwszy od 7 listopada 2020 r. Takie pisemne oświadczenie skierowane przez najemcę do wynajmującego nie obejmuje wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron oraz przedłużenia umowy o okres, który upłynął z dniem poprzedzającym złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oferty a brak jego złożenia będzie skutkował obowiązywaniem dotychczasowych uregulowań. Przepis należy rozumieć tak, iż uchylając się od skutków prawnych złożonej wcześniej oferty (lub ofert), najemca dalej będzie więc uprawniony do redukcji zobowiązań czynszowych w okresie obowiązywania zakazu na wskazanych przez ustawodawcę zasadach (na podstawie dotychczasowego brzmienia art. 15ze ustawy covidowej), natomiast pozbędzie się uciążliwej konsekwencji w postaci przedłużenia okresu na jaki została zawarta umowa najmu.

Podsumowując powyższe zmiany, w sytuacji gdy najemca nie złożył wynajmującemu oferty za ostatni lockdown trwający do 2 maja 2021 r., a chciałby skorzystać z przysługujących według przepisów korzyści, powinien koniecznie doręczyć wynajmującemu pisemną ofertę przed dniem uchylenia art. 15ze tj. przed 23 lipca 2021 r. Nowy przepis art. 15ze¹ nie będzie bowiem odnosił się do wcześniejszych zakazów prowadzenia działalności, a brak złożenia oferty do tego dnia będzie skutkował obowiązkiem zapłaty czynszu w pełnej wysokości. Po złożeniu oferty w terminie, w przypadku, gdy najemca nie jest zainteresowany wydłużeniem okresu najmu o kolejny okres 6 m-czny powiększony o okres obowiązywania zakazu handlu, będzie on mógł następnie uchylić się od skutków takiego oświadczenia woli do 6 sierpnia 2021 r. na podstawie art. 7 ustawy o zmianie ustawy covidowej, co pozwoli mu uniknąć przedłużania umowy, przy jednoczesnym zachowaniu korzyści w postaci braku obowiązku zapłaty należności związanych z umową na rzecz wynajmującego. Wprowadzone rozwiązanie stanowi pewnego rodzaju kompromis i faktyczną pomoc w stosunku do najemców powierzchni usługowych w dużych centrach handlowych w sytuacji, gdyby niepożądana wizja wprowadzenia kolejnych zakazów prowadzenia działalności w związku z pandemią okazała się rzeczywistością.