Przed przystąpieniem do negocjacji umowy najmu lokalu użytkowego w centrum handlowym, należy ocenić rentowność całego przedsięwzięcia. Centrum cieszące się dużą popularnością wśród klientów i dobrze usytuowany lokal to najważniejsze czynniki pozytywnie wpływające na przychody. Jest jednak inna, istotna kwestia – opłaty za najem. Główną jest oczywiście czynsz i tu pojawia się wiele spraw, o których należy pamiętać by należycie zabezpieczyć swoje finanse.

Cytując Kodeks Dobrych Praktyk Polskiej Rady Centrów Handlowych: Dobrą Praktyką jest, aby Wynajmujący realizował swój dochód wyłącznie poprzez czynsz. W praktyce najemca jest zobowiązany do szeregu innych opłat, jednak na pierwszy ogień należy zając się najważniejszą – czynszem.  Czynsz określony jest stałą kwotą, która należy się wynajmującemu za metr kwadratowy wynajmowanego lokalu, najczęściej w euro (wybór waluty zależy od woli storn, najpowszechniejsze jest jednak podawanie go w euro). Jednak analizując umowę najmu powierzchni w centrum handlowym w kwestii czynszu, nie można się zatrzymać tylko na samej stawce. Czynsz podlega indeksacji i to jest kolejna ważna rzecz, o którą należy zadbać, by w trakcie najmu stawka czynszu nie wzrosła w sposób nieoczekiwany. Kodeks Cywilny nie reguluje zasad waloryzacji, stąd wskaźnik indeksacji powinien zostać wskazany w sposób precyzyjny. Najczęściej w umowach najmu taki wskaźnik ustala się  odwołując do ogólnego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI), wskaźnika inflacji ogłaszanego przez Główny Urząd Statystyczny lub używa się Harmonised Index of Consumer Prices (dla umów, w których walutą jest euro, jest on publikowany przez Biuro Statystyczne Unii Europejskiej). Wskazane dla najemcy jest aby zapisać w umowie, że pierwsza indeksacja stawki czynszu będzie dokonywana nie wcześniej, niż po upływie 12 miesięcy od rozpoczęcia działalności najemcy w lokalu. W innym przypadku stawka może wzrosnąć już w pierwszym roku najmu, kiedy jeszcze najemca ”rozwija skrzydła” i nie ma pełnego obrazu opłacalności całego przedsięwzięcia. W kwestii zmiany wysokości czynszu, bolączką najemcy może stać się też art. 685¹ Kodeksu Cywilnego – wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. W świetle tego przepisu negocjacje i analiza innych zagadnień związanych ze stawką czynszu mogą stać się nieistotne, jeśli wynajmujący w pewnym momencie po prostu podwyższy jego stawkę. Stąd korzystając z zapewnionej przez Kodeks Cywilny zasady swobody umów, warto wyłączyć w umowie możliwość zastosowania tego przepisu. Wynajmujący powinien się na to zgodzić, gdyż stanowi to dobrą praktykę. Podsumowując, oprócz stawki trzeba zwrócić uwagę na takie rzeczy jak termin i wskaźnik indeksacji czynszu oraz możliwość jego jednostronnego podwyższenia przez wynajmującego. Nie jest to jednak koniec – równie ważna jest data powstania zobowiązania do zapłaty czynszu, gdyż ta może być w umowie różnie regulowana.

Obroty najemcy także mają znaczenie

Wysokość czynszu może także zależeć od obrotu, jaki osiąga najemca. Najczęściej jest on jednym ze składników czynszu – wtedy na wysokość opłat składa się czynsz stały i czynsz od obrotu. Stanowi on na ogół różnicę miedzy czynszem stałym, a określonym w umowie procentem obrotów najemcy w danym okresie.  Najczęściej strony uznają iż w przypadku gdy suma czynszu za określony okres (np. ostatnich 12 miesięcy) będzie niższa niż określony procent obrotu, najemca będzie musiał zapłacić czynsz od obrotu. Ważne jest tutaj odpowiednie ustalenie stawki procentowej, bo jeśli najemca skalkulował swoje przewidywane obroty i ma pewność, iż wartość ustalonego w umowie procentu obrotu przekroczy sumę czynszów podstawowych w danym okresie, to będzie zobowiązany do tej opłaty. Jeżeli stawka czynszu podstawowego zostanie ustalona przez strony na zbyt wysokim poziomie, najemca ryzykuje, że będzie płacić czynsz w wysokości nieadekwatnej do uzyskiwanych przychodów z działalności. W efekcie zamiast czynszu od obrotu w stawce 6-10%, efektywnie będzie zobowiązany do zapłaty czynszu w wysokości kilkunastu procent obrotów osiąganych w lokalu. Należy także pamiętać o kilku ważnych modyfikacjach, które być może trzeba będzie wprowadzić do umowy. Ważne jest aby dokładnie zdefiniować obrót -  tak aby była to wartość netto. Co więcej, w takim przypadku to najemca jest zobowiązany zapewnić wynajmującemu dokładną dokumentację, z której będzie wynikał jego obrót. I tu uwaga – w umowie mogą się pojawić kary umowne zarówno za nieterminowe jej dostarczenie jak i przekazywanie wynajmującemu nieprawdziwych danych. W końcu, ważne jest też precyzyjne określenie pierwszego okresu rozliczeniowego, czyli kiedy i za jaki okres powstanie zobowiązanie do zapłaty tego składnika czynszu.  

Po analizie zagadnień związanych z czynszem, chcący zawrzeć umowę najmu z wynajmującym powierzchnie użytkowe w centrach handlowych, musi zwrócić uwagę na dalsze koszty jakie mogą powstać – opłaty za media, eksploatacyjne, marketingowe czy opłaty publicznoprawne (np. podatek od nieruchomości  czy opłata z tytułu użytkowania wieczystego). Pojawiają się kolejne zawiłości, o czym będą traktować następne publikacje.